Lakáspiac 2011: a fellendülés éve lehet?

A Széchenyi Tervben vázolt elképzelések és a forint alapú hitelek elterjedésével stabilizálódó és kiszámíthatóvá váló hitelpiac, amennyiben a makrogazdaság stabilitásával párosul, optimizmusra adhat okot az ingatlanpiac szereplői számára. Erre nagy szükség is van a több, mint két éve kirobban válság által egyik legjobban érintett ágazatban.

2008 végén nagy bizalomvesztés történt mind a vásárlók, mint a piaci szereplők részéről. Ez a bizalom visszatérhet 2011-ben. Ehhez azonban szükség van a gazdaság stabilizációjára. Sok piaci szereplő a fellendülést már 2010-re jósolta, ám az nem következett be. A vásárlások elmaradtak, a tranzakciók száma kilencvenezerre csökkent, miközben a bérleti piac tovább erősödött. Ennek fő oka a hitelhez jutás szigorodása volt. A tranzakciók számánál jobban csökkent a hitelfelvételek száma, mivel túlsúlyba került a készpénzes vásárlás a hitellel szemben. A stabilizálódó hitelpiac és a visszatérő bizalom azonban meghozhatja az ágazat számára a várt fellendülést. Bár a hitelezésben nem várható a szabályok enyhülése, az élesedő banki verseny miatt a bankok többsége az aktív hitelezés felé fordult, ami a jövő évben még tovább fokozódhat.

A hitelpiacon a kockázatok továbbra is fennmaradtak. Miközben a lakáshiteleknél elterjedt frank alapú hitel törlesztése a folyamatosan erős svájci frank miatt mára a hitel törlesztőrészletei meghaladják a hiteltörlesztők havi jövedelmének 30%-át, a kilencven napnál régebb óta nem teljesítők száma százezer felett van, addig a devizaalapú hiteleknél a hitel és a hitelfedezet aránya 80%. Emellett az államháztartás stabilitásának fenntartása érdekében az MNB kamatemelésbe kezdett, aminek hatása még nem látható, mivel nem tudható, hogy ez csak egy egyszeri korrekció, vagy egy trend kezdete.

További félelemre ad okot, hogy még nem látható a jövő áprilisban megszűnő kilakoltatási moratórium hatása sem. Az esetlegesen meginduló tömeges árverések főleg azokban az ingatlanokban okozhatnak áresést, amik jellemzően eddig is alacsony áron kerültek értékesítésre. Főleg a kistelepüléseken lévő ingatlanoknál és a lakótelepi panellakásoknál lehet számítani arra, hogy a tulajdonosok a jövőben még kevesebb pénzért fognak tudni túladni ingatlanjaikon.

Az MNB előrejelzése szerint bizakodásra ad okot az SZJA 16%-ra való csökkentése együtt a családi adókedvezményekkel, mivel ez a családok jelentős részénél tényleges jövedelememelkedést jelent, ami plusz bevételt szívesebben fordítanak hitelfelvételre, lakásvásárlásra. További pozitív fejlemény, hogy annak ellenére, hogy a szocpol és az államilag támogatott lakáshitel úgy tűnik, hogy nem tér vissza, ám a Széchenyi Tervben vázolt kormányzati elképzelések ugyan közvetve, de pozitív hatással lehetnek a lakáspiacra. Az elképzelésekben szereplő előtakarékosság, a lakásállomány javítása és a bérlakásépítés ösztönzése pozitív hatással bír, bár szakértők szerint szükség lenne a lakásépítések támogatására is, mivel annak gazdaságélénkítő hatása is kívánatos lenne. Már látható a megépült, de eladatlan ingatlanok számának csökkenése, így várhatóan szükség lesz újabb ingatlanok építésére, ami az építőipar fellendülését hozza magával.

Némi változást hozhat az ingatlanpiacon az, hogy az ingatlan értékesítését követően eddig 25% jövedelemadót kellett megfizetni ha a vevő az ingatlant a megvásárlás után öt éven belül továbbértékesítette, míg az új SZJA törvény szerint ez az adó 16%-ra mérséklődik. Bár a folyamatosan csökkenő ingatlanárak miatt ez a hatás nem túl erős.

A várhatóan 2011-ben meginduló bérlakás-építő programok segíthetnek azokon a hiteleseken is, akik nem tudták fizetni jelzálogalapú hiteleiket. Az épületfelújítás támogatása pedig minőségbeli javulást hoz az ingatlanpiacon, ami értékbeli javulást hoz az ingatlanok között. Ennek pozitív hatása lehet az ingatlanpiacra is, hiszen a vevők jobban keresik a minőségi ingatlanokat és az energiahatékonyságot is egyre inkább szem előtt tartják, míg a másik oldalon az értékesítők is szívesebben foglalkoznak olyan ingatlanokkal, amiknek értéke magasabb, mivel jellemzően az ingatlan értékének százalékában meghatározott nyereséggel dolgoznak.

2011 várhatóan az ingatlanközvetítők számára is a fellendülés éve lesz. Az erősödő ingatlanpiacon felértékelődik az ingatlanértékesítők szerepe. A lakásvásárlás és eladás egyre gondosabb odafigyelést igényel. Az eladók is egyre inkább hajlandóak megfizetni az értékesítőket, akik ma már a közvetítő szerep helyett inkább a tanácsadó szerepben jelennek meg. Azon túl, hogy a nagyobb ingatlanértékesítőknél a vevők is sok segítséget kaphatnak, a nagy adatbázisok segítenek a pontosabb árazásban is, ami manapság, mikor a vevők és az eladók szándékai egyre távolabb kerülnek egymástól, nagyban felértékelődik.

Hasonló bejegyzések:

• 2011-től már lakáshiány várható?

• Jelentős fellendülés várható a földpiacon

• Mi várható 2011-ben az ingatlanpiacon?

• Lakáspiac 2010: Javuló hitelezés, csökkenő árak

• Lakáshiány és áremelkedés várható az új lakóingatlanok piacán 2011-ben?

Ha tetszett a cikk oszd meg másokkal is!