Hogyan adható el egy jelzáloggal terhelt lakás?
utolsó módosítás: 2010. április 10. szombat - (10:01)A hazai lakásállománynak mintegy 2/5-öde jelzálogjoggal terhelt. A lakásvásárlások nagy részénél tehát a megvásárolni kívánt lakóingatlan vételárát csak a kölcsönnel terhelt ingatlan értékesítéséből lehet részben fedezni. De hogyan is működik ez a gyakorlatban?
Hazánkban egyre gyakoribb napjainkban, hogy kölcsönnel terhelt lakást kívánunk értékesíteni. Természetesen a terhelt ingatlan értékesítésére van lehetőség, arra azonban nincsen, hogy a vevő az ingatlanra már bejegyzett jelzáloghitelt átvállalja. Ennek oka, hogy a hitelbírálat minden pénzintézetnél személyre szabott.
Az eladó számára több megoldás is van: készpénzzel vagy egy újabb hitelfelvétellel egyenlíti ki tartozását illetve az adásvételi szerződésben kötelezettséget vállal arra, hogy az ingatlant megvásárló személy által átadott vételárrészt a fennálló kölcsön visszafizetésére fordítja.
Ha a hitelfelvétel mellett dönt, akkor nehezebb a helyzet, mert a hitelezési feltételek korlátozása miatt szigorúbbak a hitelhez jutás feltételei, arról nem beszélve, hogy a gazdasági válság miatt ugyanaz a lakóingatlan jelenleg kevesebbet érhet, mint pár évvel ezelőtt. Így ugyanarra a lakásra ma már kevesebb kölcsönt vehetünk fel, mint korábban.
Fontos tudnivaló, hogy amennyiben kiegyenlítjük a fennálló tartozást, akkor az szerződésmódosítással jár, aminek van költsége. A végtörlesztési díj összege pénzintézetenként eltérő lehet. E díj vagy százalékos formában vagy fix összegben kerül meghatározásra.
A banki gyakorlat alapján elmondható, hogy a lakások tehermentesítésére nem kerül sor azonnal. Miután a fennálló tartozás kiegyenlítésre került, az adott pénzintézet kiadja a jelzálogjog törlésére vonatkozó engedélyt, s ezt követően töröli az illetékes földhivatal a bejegyzést. A vevő bankja pedig a földhivatal által érkeztetett törlési engedély kézhez vétele után folyósítja az eladó számlájára a további összeget.
Nem szabad elfelejteni azt sem, hogy az újonnan felvett hitelekre már a márciustól hatályos hitelezési arányok vonatkoznak, HUF alapon legfeljebb 75%-ig, EUR alapon 60%-ig, CHF alapon 45%-ig terhelhető egy ingatlan.
Amennyiben úgy vásárolunk egy ingatlant, hogy a korábbi lakást is megtartjuk, akkor annak vételárával nem számolhatunk a megvételre kerülő ingatlan finanszírozásánál. Arra azonban van lehetőség, hogy a régi lakásra áthidaló hitelt, az újra pedig lakáshitelt vegyünk fel, s akár önerő nélkül szerezzük meg az ingatlant. Miután a régi ingatlant sikerül értékesíteni, az áthidaló hitel automatikusan visszafizetésre kerül.
Hasonló bejegyzések:
Cimkék: hitelfelvétel, jelzáloghitel, készpénzes vevő, lakásállományHogyan adható el egy jelzáloggal terhelt lakás? bejegyzéshez 1 hozzászólás
Szóljon hozzá Ön is!
Utolsó hozzászólások
- Molonár Andrea: Tisztelt Válaszadók! Mit tehetek, ha a Társasházunkban abszolút igazságtalan a fűtéselszámolás. ( Saját kazánja van a h...
- Frei Ildikó: Kedves Nagy Andrásné! Igen szükséges, mivel a rendeletben szereplő 50 m2-alatti határ (melyre nem szükséges a tanúsítván...
2010. április 12. hétfő | 09:49
BUKTATÓ! Személyes tapasztalat alapján. Okt.30-án kötöttem adásvételi szerződést egy jelzáloggal terhelt ingatlanra. A nekem kölcsönt nyújtó bank az eladótól kért (és kapott) kötelezettségválallást arra vonatkozóan, hogy amennyiben a számomra elbírált hitel összege nem fedezi a megvásárolni lakást terhelő hitel összegét, ennek a hitelkülönbözetnek 3%-al megemelt (ú.n. kockázatviselés a devizamozgás miatt) összegét az eladónak be kell fizetnie a bankom felé, hogy biztosan rendelkezésre álljon az az összeg ami a hitelkiváltáshoz aktuális árfolyamon számolva szükséges.
Sajnos – ez nyilván nem a bank hibája – az eladó a kötelezttségvállalása ellenére sem volt hajlandó ezt az összeget befizetni, így a hitelfolyósítását akadályozta, hiszen ez annak egyik feltételeként szerepelt a szerződésben. Pillanatnyilag én fizettem be az eladó helyett ezt az összeget, amihez az eladó bankjától kellett beszerezni a szükséges papírokat. És amely papírokról első körben azt a tájékoztatást kaptam, hogy nekem mint vevőnek nem adhatóak ki. Végül mégiscsak megkaphattam és elindíthatam a folyamatot. A bökkenő az, hogy mivel a szerződés szerint ez a beutalás az eladó kötelezettsége lett volna,a fel nem használt összeg (valószínűleg a teljes befizetett) az eladó számláját számlájára kerül visszautalásra. Hiába én fizettem be helyette, mert neki nem állt a rendelkezésre az összeg. (Megjegyezem 3 millió ft. önerőt kapott – amiből nem a lakást terhelő tartozásait és a kötelezettségválallást egyenlítette ki).
Én egy egyedülálló, kisgyerekes anyuka vagyok. Nem ismerem ki magam sem a jog, sem a banki, sem a földhivatali ügyintézésben. Ennek megfelelően minden helyzetben a kompetens személy vagy hivatal szakértelmében bíztam. Sajnos az a tapasztalatom, hogy az ügyvédek nem igazán tudják a földhivatali elvárásokat – mintha nem lennének tisztában az ügyintézés menetével!!Miért is? Az ügyvédem jóvoltából nem kerültem se széljegyre, se tulajdonjogot nem szereztem. Mivel az adásvételi szerződés beadásakor egy jelzáloggal terhelt ingatlan esetében kérik a jelzálogjog törlési engedélyét – amit természetesen a hitel átutalásáig nem tudok produkálni, vagy egy erre irányuló jogi nyilatkozatot. Utóbbi azt jelenti (és amire az ügyvédem nem figyelt), hogy az eladó bankjától kell egy hozzájárulást kérni, arra vonatkozóan, hogy a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényéhez hozzájárul. Ennek hiányában és az ügyvédem hozzá nem értésének köszönhetően nem szereztem tulajdonjogot. Meg kellett ismételni a földhivatali eljárást. Plusz költség, plusz idő. Plusz idegeskedés. Április közepén még se lakásom, se pénzem. Csak egy törlesztési kötelezettségem.
Tehát jó ügyvéd, aki érti, hogy a hitelből vásárolt hitellel terhelt lakás megvásárlását hogyan is kell ügyintézni. Aki nem utolsósorban elolvassa a földhivatal leveleit és ha nem tudja hogy mit kér a földhivatal, netalán fölhívja az ügyintézőt. (nem úgy mint az én tisztelt ügyvédem) És természetesen egy olyan eladó aki a vállalt kötelezettségeinek eleget tesz – és nem csak a pénzt csalja ki az emberből. Mint az én esetemben.