A „megtekintett állapot” mint oltalmazó és rontó varázsige

Ha Harry Potter holmi okkult szemfényvesztés helyett alaposabb figyelmet szentelt volna jogi tanulmányainak, valószínűleg lenyűgözve állt volna e két mágikus szócska ereje előtt. Ha tudná, milyen mágikus hatása van a “megtekintett állapot” (anyanyelvén a drámai tömörségű: ‘as is’) rögzítésének, és adott esetben hasznosabb is, mint a lovagi páncélok életre keltése vagy a csiklandozó bűbáj, bizonyára szemlesütve gondolna saját bűvésztudományára. Az, hogy a „megtekintett állapot” oltalmazó varázsige vagy rontás, nagyrészt a jogügyletben elfoglalt pozíciónktól függ, és persze a polgári jogban meg-megeső „adott helyzet”-től.

A ”megtekintett állapot” mint rontás

Egy ingatlan vásárlása sokunk számára több mint passzió; megtakarításunk, életminőségünk lehet a tét. Cikkünk éppen ezért a megtekintett állapotban vásárolt ingatlanok körében felmerülő veszélyekre, és a jogosnak vélt érdekünk érvényesítésének esetleges nehézségeire kívánja segítő szándékkal felhívni figyelmüket.

Leendő otthonunk kiválasztása, megtekintése, a szerződés aláírása és a tényleges birtokbaadás között gyakran hónapok telnek el, amely idő alatt számtalan változás merülhet fel az ingatlan állagában. Az idő múlása plusz veszélyforrásként jelentkezik a „megtekintett állapot” szerződésben való rögzítése és joghatásainak alkalmazása esetén, hiszen kellő gondosság hiányában később – akár jóvátehetetlenül – megnehezíthetjük jogaink érvényesítését. Érdemes tehát feltérképezni a megkötendő üzlet „apró betűs részeit” is, így ha „megtekintett állapotban” veszünk ingatlant, valóban meg is kell tekintetni és célszerű rögzíteni is ezt az állapotot – éljünk tehát okosan jogainkkal!

Jóhiszemű, balga vásárlónkon fogott az átok. Elégedetten szemléli frissen nyomott szerződésén a száradó tintát, a lakást megmutatták neki kétszer is: ,,Persze, hogy láttam.” – gondolja – „Voltam is benne!”

Mi viszont tudjuk, hogy amennyiben nem rögzítette (pl. jegyzőkönyvben vagy fényképekkel) a „megtekintett állapot” részleteit, úgy ezen fordulat szerződésben való szerepeltetésével a vevő (jogosult) jelentősen kiszolgáltatta magát a birtokbaadásig felmerülő körülményeknek, és az egyébként javát szolgáló bizonyítás nehézségeinek.

A mulasztással saját dolgát nehezíti meg, hiszen a kötelezett hibásan teljesít ugyan, ha az ingatlan a teljesítés időpontjában nem felel meg a jogszabályban vagy a szerződésben meghatározott tulajdonságoknak, azonban a jogosultnak (esetünkben a vevőnek) kell bizonyítania, hogy a hiba már a teljesítés időpontjában is megvolt. Hibás teljesítésnél a bizonyítási teher főszabálya tehát az, hogy a hibás teljesítés tényét az arra hivatkozó jogosultnak (vevőnek) kell bizonyítania.

A jogosult „megtekintett állapotra” vonatkozó eredményes bizonyításának hiányában az lesz megállapítható, hogy a szerződés tartalmának megfelelő teljesítés történt, vagyis jogi értelemben nincs hibás teljesítés, ezáltal annak szankciói, jogkövetkezményei (mint a kárfelelősség, jótállás) sem alkalmazhatók.

A jogosult tehát azzal, hogy a „megtekintett állapot”-ot rögzítik a szerződésben, de annak mibenlétét nem tudja bizonyítani, lényegében lemond a hibás teljesítés folytán őt egyébként megillető jogokról, kvázi elfogadja a szolgáltatott dolog tökéletlenségét, annak esetleges változását és jogi szempontból hibátlannak fogadja el a teljesítést, de legalábbis irreálisan nehézzé teszi az ellenkező bizonyítását.

A varázslat ilyen esetben a kötelezett oldaláról működött, hiszen a szerződés ellentétes rendelkezése hiányában szabadul a szavatosság béklyóiból, felelőssége elillan.

A „megtekintett állapot” mint oltalmazó varázsige

A fentiekből kiindulva a „megtekintett állapot” olvasása legyen jelzés, figyelmeztetés agyunknak, ami bármilyen jelentősebb szerződés óvatlan aláírása előtt megállítja automatikusan tollért nyúló kezünket! Ügyeljünk arra, hogy a „megtekintett állapotban” vásárolt dolog nem feltétlenül hibátlan. Vagy valaki már használta vagy ránézésre tökéletes ugyan a külcsín és a tartalom is, de… Mert „de” szinte mindig van és jobb, ha ez nem utólag derül ki. Ne engedjünk sem a tenyerét dörzsölő eladó unszolásának, sem a verejtékező homlokú ingatlanügynök sürgetésének!

Ha ugyanis az ingatlan adásvételi szerződésben szerepel, hogy a kötelezett „megtekintett állapotban” adja át a szolgáltatás tárgyát, akkor mintegy tudomásul vesszük és elfogadjuk annak minden – nem rejtett – hibáját, és – a szerződés eltérő rendelkezése hiányában – tulajdonképpen mi magunk mentesíthetjük az eladót kellékszavatossági felelőssége alól, de legalábbis nagyban megnehezítjük jogaink érvényesítését.

A jogalkotó és az eladó tájékoztatási kötelezettsége nem pótolhatja helyettünk teljes mértékben a körültekintő és gondos eljárás igényét. A megtekintett állapot rögzítése elsősorban a jogosult (vevő) védelmét szolgálja, például egy ingatlan – lehetőleg avatott szemű szakember kíséretében való – előzetes bejárásakor rögzített, legalább két tanú és az eladó által is aláírt jegyzőkönyv formájában. Az ebben felvett körülmények ugyanis később teljes bizonyítóerővel bírnak, tehát ha a birtokbaadás időpontjáig eltűnik a parketta, vagy jókora beázás okozta vízfolt jelenik meg a falon, netán az előző tulajdonos kiköltözése, vagy épp a kiköltözését övező mulatság hagy maradandó nyomokat, okkal követelhetjük, hogy a megtekintett állapotot állítsák vissza.

A szerződés megkötése előtt mindenképpen érdemes tehát a vásárolni kívánt dolog jelentőségével arányban álló gondossággal és alapossággal eljárnunk. A megtekintett állapotot rögzítsük körültekintően, akár a szerződésben, akár az annak mellékletét képező jegyzőkönyvben, részletezve az esetleges hibák kijavításának, kompenzációjának módját, határidejét és ezek elmulasztásának szankcióit!

Ne sajnáljuk a megtekintett állapot feltárására szánt időt, energiát, netán a körülményesség kényelmetlen látszatát. Alaposnak, körültekintőnek lenni még mindig jóval kényelmesebb és kellemesebb, mint a fejünket verni frissen vásárolt lakásunk repedező falába. Mert könnyen járhatunk így is, ha nem rendelkezünk a „megtekintett állapot” varázslatának ellenszerével: a gondossággal és a józan ésszel, de leginkább egy a kalapból bármikor előhúzható, érdekeinket védő okirattal.

Ők éppen most konstatálják elégedetten, hogy az ingatlant már „megtekintették” és – vissza se nézve – boldogan szaladnak aláírni szerződésüket…

A láthatatlan „megtekintett állapota” – láthatatlansági varázslat

Csakúgy, mint a polgári jogi jogviszonyoknál általában, a jelen cikkben vizsgált élethelyzetnél is felleltározhatatlan az „adott helyzetek”, jogainkat és kötelezettségeinket befolyásoló körülmények tárháza. Cikkünk tartalmi és terjedelmi korlátainál fogva csupán példálózó jelleggel kívánjuk szemléltetni, hogy a fentieken túl milyen egyéb részletszabályokkal találkozhatunk a polgári jog szövevényes varázskódexében.

Az ingatlanvásárlási példánál maradva – hiszen talán ez a legnagyobb horderejű, anyagi vonzatú és kockázatú jogügylet sokunk magánéletében – némiképp megnyugtató, hogy az eladó tájékoztatási kötelezettséggel tartozik minden olyan hiba tekintetében is, amely szerződéskötési szándékunkat befolyásolhatja. Ha egy utóbb felismert vagy kiütköző hiba rámutat arra, hogy az eladó a fenti kötelezettségét elmulasztotta, a szerződést megtámadhatjuk, elállhatunk attól, kártérítési igénnyel élhetünk, illetve egyéb jogosultságok is megillethetnek. Erre hivatkozhatunk akkor, ha például az eladó „elfelejti” tájékoztatni a jóhiszemű vevőt arról, hogy a lakás vezetékrendszere vagy szigetelése teljes felújítást igényel.

A szerződés érvénytelenségének megállapítására irányuló, gyakran évekig tartó pereskedés, pénzünk költése és visszakövetelése helyett azonban célszerű elébe menni a dolgoknak.

A jogalkotó kifejezetten ugyan nem írja elő a jogosult számára az adásvétel tárgyának mélyreható vizsgálatát, ám azzal, hogy a kötelezettet mentesíti a felelősség alól azon hibák esetében is, amelyeket a jogosultnak kellő gondossággal eljárva ismernie kellett, erősen ajánlottá teszi azt. Mondhatni, a „megtekintett állapot” rögzítése bizonyos körben védi a kötelezettet a jogosult által valójában meg nem tekintett, fel nem ismert hibák tekintetében is. Az „ismernie kellett” fordulat ilyen esetekben azt jelenti, hogy a kötelezett bizonyíthatja: a jogosultnak a szerződéskötés körülményei alapján – például árleszállítás, használt műszaki cikkek vagy jóval a piaci ár alatt értékesített ingatlan esetén – számítania kellett a dolog hibájára, vagyis nincs szó hibás teljesítésről. Fontos kiemelni mindazonáltal, hogy a varázskódex előírásai a hiba szerződéskötéskori és nem annak teljesítéskori ismeretére vonatkozik. A kettő között igen jelentős a különbség, hiszen – mint már korábban is említettük – ezen időpontok gyakran jelentős mértékben eltávolodnak egymástól.

Bár jogilag más helyzetet eredményez az, ha valaki a teljesítéskor meglévő hibáról tudva, azt ismerve fogadja el magát a teljesítést (pl. egy felújításra szoruló antik íróasztal vagy működésképtelen kakukkos óra esetén), a kellő körültekintés és éberség nem csupán szerződéskötéskor, hanem azt követően, a teljesítéskor is elengedhetetlen. Pontosan azért, mert a jogosult a hibás teljesítés elfogadásával fő szabály szerint lemond a hibás teljesítésből eredő igényeinek érvényesítéséről és utóbb csak akkor támaszthat igényt, ha erre irányuló jogait fenntartotta. Egy adott jogviszonyban tehát nem csupán a szerződés aláírásáig, hanem azt követően, a jogi értelemben vett hibátlan teljesítésig kell olyan figyelmet tanúsítanunk, amely a későbbiekben is megfelelően biztosítja jogaink érvényesíthetőségét.

Említés szintjén ugyan, de felhívjuk a figyelmet arra, hogy természetesen más megítélés alá tartoznak az úgynevezett rejtett hibák, amelyek adott esetben sem az eladó, sem a vevő számra nem voltak ismertek a teljesítéskor, ám mégis akadályozzák, ellehetetlenítik a vásárolt dolog rendeltetésszerű használatát.

Ugyancsak eltérő, magasabb fokú védelem illeti meg a jogosultat azokban jogviszonyokban, ahol a törvény fogyasztónak minősíti őt, és ahol fogyasztói szerződés szabályozza a jogügyletet.

Megannyi megoldandó probléma, leselkedő veszély, amelyek utólagos kezeléséhez már egy varázsló is kevés, míg megelőzésükhöz némi elővigyázatosság, előrelátás vagy szakszerű jogi segítség is elég. Szemfényvesztésnek tűnhet, de ne engedjük, hogy a jó üzlet illúziója belehajszoljon minket egy olyan élethelyzetbe, ahol csak a késő bánat, a reménytelen átkozódás és a fekete mágia lehet segítségünkre!

Érdemes megjegyezni, hogy a hibás teljesítés jogi fogalom, amely mindig csak egy adott szerződés keretei között, annak tartalmához viszonyítva értelmezhető. A szolgáltatott dolog materiális értelemben vett hibája és a hibás teljesítés jogi fogalma nem feltétlenül esnek egybe, hiszen lehet, hogy a felek szerződése eleve hibás (pl. használt, értékcsökkent) dolog szolgáltatására irányul. A hibás teljesítésért való felelősség szabályai tehát nem általában a minőséghibát, hanem a konkrét szerződés hibás teljesítését szankcionálják. [Vö. 1/2004. (XII. 2.) PK vélemény]

Csurgay Ügyvédi Iroda
1065 Bp., Bajcsy-Zs. út 51. I. em. 5.

Tel: (+36 1) 354 04 85
Fax: (+36 1) 354 04 86
E-mail: iroda (@) acsurgay (.) hu

Nincs kapcsolódó cikk.

Ha tetszett a cikk ossza meg másokkal is!