Mire ügyeljünk lakásunk bérbeadásakor? – A lakásbérleti szerződés formai szabályai

A tulajdonos által nem lakott lakóingatlan bérbeadása közkedvelt módja a jövedelem-kiegészítésnek, sokan azonban – akár jóhiszeműségből, akár könnyelműségből – nem fordítanak kellő hangsúlyt a jogviszonyban őket kötő szabályok megismerésére, szerződéses rendezésére. Ideális esetben a kölcsönös jóhiszeműség és együttműködés elsimítja a bérbeadó és a bérlő közötti nézeteltéréseket, azonban ha csak az egyik is hiányzik, kínkeserves hónapok, vagy pereskedéssel töltött évek elé nézhet az, aki „laikusként” lakásbérleti szerződés megszövegezésére szánja el magát.

A lakásbérleti piac kötetlenebb, szabadabb mivoltából fakadóan (lévén a szerződéskötéskor nincs ún. „ügyvédkényszer”) sokszor már csak a perbeli képviselet során találkozunk a házilag fabrikált, nem egyszer a kívánt joghatás kiváltására alkalmatlan szerződésekkel.

Cikksorozatunkban olyan kérdéseket igyekszünk áttekinteni, amelyek a legalapvetőbbek egy bérleti szerződés formába öntésekor, és amelyek hiánya vagy szakszerűtlen rendezése rendszerint a legtöbb probléma forrása.

Látszólag evidens ugyan a lakásbérleti jogviszony keletkezésének kérdése, ám a vonatkozó törvény a Ptk. általános és egyértelmű szabályaihoz képest több, kötelező érvényű, és sokaknak nem magától értetődő kitételt is tartalmaz.

A szerződés a felek akaratának kölcsönös és egybehangzó kifejezésével jön létre, amelyet a bíróság ítélete, vagy hatósági határozat sem pótolhat. A nyilatkozatok jogszabály ellenkező rendelkezése hiányában akár szóban vagy írásban is megtehetőek, sőt a szerződési akaratot ráutaló magatartással is kifejezésre lehet juttatni.

Nem így a lakásbérlet esetén, ahol a lakás bérbeadásának érvényességéhez legalább a szerződés lényeges tartalmának az írásba foglalása szükséges, az alakiság megsértésével kötött lakásbérleti szerződés ugyanis semmis. [Ltv. 2. § (5) bekezdés]

Azon túl, hogy írásbeliség hiányában a résztvevők szükség esetén a legelemibb tényeket sem tudják igazolni, az érvénytelenség jogkövetkezménye teljesen kiszolgáltatottá teszi a feleket mind egymással, mind a külső körülményekkel szemben.

Akkor sem tanácsos tehát a „formalitás” mellőzésével a puszta becsületszóra bérlőnk kezébe nyomni a kulcsot, ha éppen a lakásbérleti jogviszony rosszul felfogott takarékosságból való eltitkolása, bizonyíthatóságának elkerülése a cél.

A bizonyíthatóság, a felek ügyleti akaratának rögzítése pedig elengedhetetlen. Mindenképpen ajánlott legalább teljes bizonyítóerejű magánokirati – tehát pl. két tanú aláírásával vagy ügyvédi ellenjegyzéssel ellátott – formába önteni a szerződést.

Csurgay Ügyvédi Iroda / dr. Kocsis Ádám

A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (Ltv.)

Hasonló bejegyzések:

• Az ajándékozási szerződéssel kapcsolatos költségek és formai szabályok

Ha tetszett a cikk ossza meg másokkal is!