Tulajdonjog fenntartással történt eladás ténye feljegyzésének törlése

Tisztelt Ügyvéd Úr!

2007. augusztus 30-án adásvételi szerződést írtunk alá. Én jelen esetben az eladó vagyok. Az ingatlant a vevő teljes egészében ELLA lakáshitelből és szocpolból kívánta megvásárolni. Az adás-vételi szerződésben az alábbi mondat szerepel: A teljes vételár kifizetésének határideje – tekintettel a Bank hitelbírálati időigényére is – 2007. november 30.

Számomra a fenti mondat fontos, de állítólag ez nem elég. A tényállás a következő: Az ingatlant a Vevő nem vásárolta meg, mert nem jött össze mégsem a pénz. Azóta a kapcsolat teljesen megszakadt a vevővel, kb. 1 éve próbálom keresni hivatalos szerveknél, de sehol nem adnak tájékoztatást az adatvédelmi okok miatt. A földhivatal nem törli a tul.lap bejegyzést, csak bírói határozat alapján. Már kerestettem a lakcímnyilvántartónál is, és ott sem jutottunk eredményre. Egyik helyen sem található,
több éve nem tudják merre tartózkodik. Tájékozódtam ügyvédnél, hogy mit lehet ilyenkor tenni, annyit említettek, hogy peres
úton kérhetem a tulajdoni lapról való törlést, a perköltség viszont az adásvételi szerződésben szereplő összeg 6%-a.

Szeretném megtudni Öntől, hogy csak ilyen eljárási mód lehetséges, hogy ügyvédhez fordulok, vagy esetleg én is, mint magánszemély fordulhatok bírósághoz?! Van-e lehetőség arra, hogy ezt a hatalmas összeget ne kelljen kifizetni, mivel nem történt meg az adásvétel, és dátum is szerepel az adásvételi szerződésben. (fenti részben szó szerint írtam ki Önnek) Lehetséges, hogy ilyen magas %-ot kelljen bírósági eljárákkosként
megfizetni? Ilyen esetben, ha a bíróság törli a széljegyről való
bejegyzést, illetve engedélyezi a Földhivatal felé, akkor a bírósági perköltséget nem a vesztes fél fizeti? Ilyenkor ki számít vesztes félnek? Ha soha nem tudom ezt a nagy összeget kifizetni, akkor soha nem lesz “tiszta” a tulajdoni lapom?

Kérem szíveskedjék tájékoztatni, hogy mitévő lehetek?

Köszönettel:

VG.

Kérdést feltette: Varlen

Tisztelt Varlen!

Sajnálatos módon a földhivatalok gyakorlata nem egységes a kérdésben, és nekünk is komoly fenntartásaink vannak az általános gyakorlatot illetően.

Néhány esetben elfogadják a szerződéstől történt elállásra vonatkozó nyilatkozatot és annak megküldését, átvételét igazoló tértivevényt. Ez a megoldás pár évvel ezelőtt még jóval általánosabbnak volt tekinthető, ma már inkább csak elvétve találkozhatunk vele.

A fentinél sajnos jellemzőbb gyakorlat az, hogy közös nyilatkozatot követelnek meg, így ilyen esetben a vevővel kell egyeztetni, aki vagy aláírja a nyilatkozatot vagy együttműködés hiányában keresetet lehet/kell/kénytelen a tulajdonos benyújtani.

Az Inytv. előírásai szerint tulajdonjog bejegyzésének törléséhez és az eredeti ingatlan-nyilvántartási állapot visszaállításához hatósági határozat szükséges. Nem vonatkozik ez a rendelkezés arra az esetre, ha a felek utóbb a bejegyzés alapjául szolgáló szerződéstől elállnak, azt felbontják vagy megszüntetik, illetve érvénytelennek ismerik el. A felek ilyen megállapodása esetén a tulajdonjog törlésére a változások bejegyzésére vonatkozó szabályok az irányadók. Nincs szükség okiratra és kérelemre, ha olyan jogot vagy tényt kell törölni, amelynek megszűnése az ingatlan-nyilvántartásból kétségtelenül megállapítható. [Inytv. 30. §] A földhivatalok rendszerint a hivatkozott előírásokból vezetik le a megállapodás szükségességét. A magunk részéről ezt nem tartjuk teljesen megalapozottnak, különös tekintettel arra, hogy az Inytv. ezen a ponton a tulajdonjog bejegyzésének a törléséről szól, miközben tulajdonjog fenntartással történő eladás egészen mást jelent. előbbi egy jog, ami bejegyzésre kerül, míg a tulajdonjog fenntartással történő eladás egy tény, amelynek feljegyzésére van csupán lehetőség az Inytv. végrehajtási rendelete szerint.

Eltekintve ezen aprónak tűnő, de véleményünk szerint egészen nagy problémától, a hivatkozott jogszabályhely akként rendelkezik, hogy elállás esetén is megállapodás szükséges és ezt a tulajdonjog fenntartással történő eladás tényének törlése esetére is kiterjesztik a földhivatalok gyakorlatuk során.

Megjegyezzük, hogy az említetteken túl mindez a Ptk. azon előírásának is némileg ellentmond, miszerint „aki szerződésnél vagy jogszabálynál fogva elállásra jogosult, e jogát a másik félhez intézett nyilatkozattal gyakorolja” [320. § (1)]. Az elállás a Ptk. szerint egy egyoldalú jognyilatkozat, míg az Inytv. lényileg kétoldalú jognyilatkozattá teszi, azzal, hogy megállapodást követel, felettébb ellentmondásos helyzetet teremtve ezzel. Az Inytv. nem szünteti meg azt a lehetőségét, hogy szerződését, mint kötelmi jogviszonyát egyoldalú nyilatkozatával (elállással) megszüntesse, csupán a szerződés megszűnésének ingatlan-nyilvántartási átvezetése ütközik akadályba.

Az Inytv. hivatkozott előírásai közül az utolsó mondatnak véleményünk szerint szintén lehetne létjogosultsága, ennek ellenére ezt a gyakorlat jellemzően figyelmen kívül hagyja, bár tapasztaltunk már olyat, hogy a földhivatal a fizetési határidő lejártára történő hivatkozást elfogadta, mondván addig az eladó nem nyújtott be tulajdonjog bejegyzéshez hozzájáruló nyilatkozatot.

A Ptk. 5. § (3) bekezdése szerint „ha a joggal való visszaélés jogszabály által megkívánt nyilatkozat megtagadásában áll, és ez a magatartás nyomós közérdeket vagy különös méltánylást érdemlő magánérdeket sért, a bíróság a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja, feltéve, hogy az érdeksérelem másképpen nem hárítható el.”

Kérdés, hogy a másik fél nyilatkozatát a jogszabály valóban megköveteli-e?

Amennyiben a fentiekből levezethető, hogy a jognyilatkozat megadása a vevő részéről jogszabály által előírt kötelezettség és annak elmulasztása vagy megtagadása joggal való visszaélés, akkor a bíróság – a többi feltétel fennállása esetén – a fél jognyilatkozatát ítéletével pótolhatja.

Álláspontunk szerint ilyen esetben nem az ingatlan értéke, hanem az Itv. 39. § (3) a) pontja, valamint 42. § (1) a) pontja alapján kell az illeték mértékét megállapítani. A hivatkozott előírások szerint, „ha az eljárás tárgyának értéke az egyéb előírások szerint nem állapítható meg, és ha törvény másként nem rendelkezik, az illeték számításának alapja a helyi bíróság előtt a peres eljárásban 350.000,- Ft”. Az illeték mértéke 6%, de legalább 15.000,- Ft, legfeljebb 1.500.000,- Ft. A fentiek alapján a fizetendő illeték mértéke 21.000,- Ft.

Az Inytv. arra is lehetőséget ad, hogy az az érdekelt, aki bizonyítja, hogy a bejegyzett jog elévült, vagy megszűnt, illetőleg a nyilvántartott tény megváltozott keresettel kérje a bíróságtól annak törlését. [62. § (1) b)] Erre hivatkozva minden további nélkül lehet kérni a tulajdonjog fenntartással történő eladás feljegyzésének törlését, és véleményünk szerint az illeték mértéke ilyen esetben is a már rögzítettek szerint alakul.

A perköltség főszabály szerint valóban a pervesztes felet terhelné, de amennyiben ő nem fellelhető, akkor annak behajtása komoly nehézségekbe ütközhet.
Az előbbieken túl arra is felhívjuk szíves figyelmét, hogy adott esetben a költségmentesség vagy -kedvezmény szabályai Önre is vonatkozhatnak, ami további könnyítést jelenthet.

Bizonyos esetekben egészen egyedi megoldásokkal is találkoztunk már, de a fentiekben vázolt eshetőségek jelenthetik a fő csapásirányt. A megfelelő lépések megtétele előtt feltétlenül javasoljuk, hogy egyeztessen jogi képviselővel, aki a részletek pontos ismeretében további megoldási lehetőségeket is vázolhat.

Amennyiben az előadottakkal kapcsolatosan további kérdése merül fel vagy egyéb segítségre van szüksége, keresse irodánkat az alábbiakban megadott elérhetőségeken!

Üdvözlettel:

Csurgay Ügyvédi Iroda
1065 Bp., Bajcsy-Zs. út 51. I. em. 5.

Tel: (+36 1) 354 04 85
Fax: (+36 1) 354 04 86
E-mail: iroda (@) acsurgay (.) hu

Hasonló bejegyzések:

• Illetékfizetési kötelezettség egy éven belüli vétel eladás esetén

• Illetékfizetési kötelezettség alakulása egyéven belüli vétel-eladás esetén

Ha tetszett a cikk ossza meg másokkal is!